Image is not available

A vision without action is merely a dream...

Slider

כלכלית ירושלים - ניתוח מצב

08 אפריל 2016
למה כלכלית זה כלכלי

מאבקי כוח, אימפריה שמתפוררת, מלחמות על כס ההנהגה, שליט ישן שמנסה להשפיע עדיין על המהלכים, כל אלו מתאימים לפרק במשחקי הכס אך גם מגוללים את הסיפור של כלכלית ירושלים בשבועות האחרונים.

מאחורי כל הקרנבל של חילופי השליטה, המגבלה על רכישת יותר מ-25% מהחברה(בצורה פרטית), שלל המתחרים וכו'- בסופו של יום, כלכלית ירושלים היא חברה שנקלעה למצוקה.

כלכלית יצאה להרפתקה פיננסית המורכבת מכמה מהלכים: מתיחת התשלומים של האג''חים שלה עד כמה שניתן (על ידי החלפה בין סדרות האג''ח), הנפקת מניות בכדי לעמוד בפירעון האג''חים ומימוש נכסים.

המהלכים הללו מרמזים על חולשה. עסק שצריך לממש את הנכסים שלו כדי לממן פרעון חובות הוא בבעיה.

אך מסתבר שכלכלית היא סחורה חמה, אחרת אי אפשר להסביר את הזינוק במחיר המניה או להסביר איך שני אילי הון כמו זוהר לוי ( יו''ר סאמיט) ודוד פורר (מבעלי ניו-פארם) מתחרים בצורה כל כך אגרסיבית על השליטה בחברה.

אחת הסיבות לעניין בחברה היא הפער הנוכחי שבין שווי השוק שלה שעומד על 1.69 מיליארד ש''ח לעומת ההון העצמי של 2.354 מיליארד ש''ח (1.964 מיליארד הון שמיוחס לבעלי השליטה, נכון לרבעון רביעי של 2015). גם אם לוקחים בחשבון את פירעון האג''ח הצפוי, לפחות בטווח הקצר לכלכלית יש כסף בקופה ועם מספר מהלכים מתוזמנים, שווי השוק שלה יכול להדביק את ההון העצמי.

לבעלי הבית החדשים יש דרכים להגדיל את שווי השוק:כמות עצומה של נכסים למימוש והיכולת To cut  dead wood ובכך לרענן את מצבת הנדל''ן של החברה.

עדות ראשונה ליכולת להיפטר ממשקולות שמעיקות על הקבוצה היא הסדר החוב המתגבש בחברה הבת מירלנד. מרילנד, חברת נדל''ן שפועלת בעיקר ברוסיה, מהווה את הזרוע היותר כושלת של הקבוצה נכון לרבעון הרביעי של 2015, עם הפסד משמעותי (כ-600 מיליון ש''ח לבעלי המניות). החוב של מירלנד( אג''ח), עומד על כ-900 מיליון ש''ח. הסדר החוב טומן בתוכו צעד עם תועלת כפולה לכלכלית – המרת 50-70% מחובות החברה(מירלנד) תמורת חלק ניכר ממניות החברה. למעשה כלכלית נפטרת ממשקולת  לטווח הקצר (חשיפה להפסדים שנגרמים  ברוסיה) וממשקולת לטווח הבינוני (המח''מ הממוצע של סדרות האג''ח הוא 1.81). המשמעות היא שכלכלית יכולה בשני צעדים פשוטים לשמוט בין 450 ל630 מיליון ש''ח של חוב והפסד נקי צפוי של מאות מיליונים.

כמובן, קיים התסריט האופטימי ביותר עבור מחזיקי המניות- הזרמת כסף מצד בעלי השליטה לתוך החברה מתוך אמונה ורצון להוציא אותה מהברוך של החוב העצום.

אך תסריט יותר מציאותי ושעדיין ייצר ערך לבעלי המניות היא הטמעת כלכלית ירושלים בתוך סאמיט.

לוי, על פניו, שואף לרשום את כלכלית בדו''ח המאוחד של סאמיט, מהלך שיאפשר לו להכיר בהפסדים עצומים של כלכלית למען שורת הרווח של סאמיט. למען זאת לוי ביצע רכישה של חלק ניכר מהשעבוד הישן של פישמן. ב-28/3  יצאה הודעה לשוקי ההון שלאומי מכר את אחזקותיו בכלכלית ירושלים תמורת 622 אגורות למניה. כעת עומד חלקו של לוי על כ-20% (ו21.28% לאחר דילול).

על פניו נראה שהשוק אופטימי לגבי המניה שעלתה מאז ה-24.2.16 ב-46.6% ורוב ההערכות אופטימיות לגבי החברה, ובעיקר השוק שהעניק תשואה לכל פרומיל שליטה של לוי. מאז שהאחרון הגדיל את אחזקתו בחברה מ16% ל20%, המניה עלתה ב5.5%.

זה לא מפתיע שהשוק מאמין בלוי. לוי הביא כסף מהבית (הלוואת גישור של 60 מילון ש''ח), קנה חלק ניכר מהשיעבוד הישן של פישמן (13% ממניות כלכלית) מלאומי במחיר טוב וגם לוי עשה קריירה מהשבחת נכסי נדל''ן וידוע ביכולותו להפריד את המוץ מהתבן בעסקי נדל''ן.
מכאן- אנו גורסים שמחיר שאמור לייצג נאמנה את כלכלית הוא כזה שלפחות מייצג את סך ההון העצמי שלה. בהינתן כמות ההון העצמי הנוכחית שמיוחסת לבעלי השליטה (1.964 מיליארד ש''ח), ההערכה שלנו לתשלומים בגין חובות (50 מיליון ש''ח) וכן, הערכה להסדר חוב במירלנד (שיוסיף בממוצע התרחישים כ-195 מיליון ש''ח להון העצמי), רווחים מ-מימושים של נכסים(12.6 מיליון נכון לכתיבת שורות אלו). כל אלו מסתכמים ל2.122 מיליארד ש''ח. בניכוי פרמיית מוערכת של 16%. בתוספת של הנפקות של 750 מיליון אנחנו עומדים על שווי שוק של 2.532 מיליארד ש''ח לטווח הקצר. נכון לעכשיו לכלכלית יש כ-250 מיליון מניות, מה שמשקף לה שווי שוק של 1012 אגורות למניה.



כל הסיבות הללו גורמות לנו להעריך שכלכלית זאת קניה. מדובר בחברה מוכרת עם מוניטין רב שנים, כמות ניכרת של נכסים ובעיקר גדולה לעלייה( נסחרת כעת ברמה של 652 אגורות למניה). בהינתן הצפיות שלנו, אנחנו מעריכים שבטווח הקצר, נכון לכתיבת שורות אלה, יש למניית כלכלית מקום לעלות עד רמה של 1012 אגורות למניה.



נכתב על ידי רפי בראון, פרוקסימה ניהול השקעות.

*אין לראות בפרסום זה כייעוץ לרכישה או מכירת נכסים פיננסים. פרסום זה אינו מתחשב בצרכיו ובנתוניו הפיננסים של כל אדם. העושה שימוש כל שהוא בהמלצה זו עושה זאת על אחריותו בלבד.

לתיאום פגישה 03-5251544

Please publish modules in offcanvas position.

צור קשר